孔继领的部落格

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一胎：11.2億（14億(假設)8成）

年利率8％

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每月應繳：747萬(0.67％)

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

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都計內不做的山坡地

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  11月4日，北京市土地市場迎來8塊土地集中出讓，入市面積超過24萬平方米，北京當天土地收入達88億元。備受市場矚目的五環外的朝陽區東壩地塊被保利首開聯合體以21億元奪得，商品房樓面價達到3.7萬/平方米，創區域新高。

  業內人士指出，雖然北京公佈瞭"京七條"限制房價，但東壩、亦莊地塊的商品房部分地塊樓面價都接近或者超過瞭區域在售的商品房價格，可見房企在一線城市對優質地塊的拿地積極性依然爆棚。

  地價躥升勢頭未改

  11月4日，北京市順義新城第7街區地塊、通州區於傢務鄉地塊、朝陽區東壩南區地塊、房山區房山新城燕房片區地塊、亦莊開發區河西區地塊等8宗土地在北京市國土局正式拍賣。其中，最為市場關註的是東北五環外的東壩南區地塊和東南五環外的亦莊地塊。

  根據北京市土地整理儲備中心官方網站顯示，朝陽區東壩南區1105-660、661、665、666號地用地建設面積為47777.46平方米，規劃建築面積約93534平方米。該地塊要配建建築面積不少於8500平方米、售價不超過9900元/平方米的限價商品住房，以及價格不超過22000元/平方米的自住型商品房。

  該地塊的起拍價為人民幣17.5億元，而在競拍現場，融創-住總聯合體、中鐵建、新華聯、中糧-招商聯合體、保利-首開聯合體、萬科、首創等15傢房地產企業、聯合體參與到該地塊的競拍之中。經過12輪競拍，新華聯以21億元報價觸碰至土地價格上線。在競配環節，保利-首開聯合體在28輪舉牌後最終奪得該地塊開發權，但需配建售價不超過22000元/平方米的50000平方米自住型商品房。該地塊溢價率為20%。

  據北京中原地產市場研究總監張大偉介紹，一般來講，限價房的建安成本約為4900元/平方米，而此地塊的限價房售價為9900元/平方米，面積共8500平米，那麼所承擔的土地成本約為4250萬元；自住型商品房的建安成本約7000元/平方米，此地塊自住型商品房售價2.2萬元/平方米，面積為5萬平米，所需承擔的土地成本為7.5億元；剩下3.5萬平方米商品房所承擔的土地成本達到瞭13億元，折合成樓面價為3.7萬/平方米。

  亦莊河西區地塊競拍場面也很激烈。經過60多輪激烈競價，首開住總聯合體以總價12.2億元，配建公共租賃房8萬平米的代價，最終摘得亦莊地塊。該地塊溢價率也為20%。

  在亦莊地塊競拍現場，北京城建、方興葛洲壩聯合體、首開住總聯合體、泰禾集團、萬科等經過16輪激烈競爭，方興葛洲壩聯合體以12.2億元報價首先達到合理價格上限；在競拍配建公租房階段，首開住總聯合體以配建8.04萬平米公租房將該地塊納入囊中。

  亦莊河西區X13R2地塊建築面積為10.14萬平方米，起始總價為10.12億元，用地性質為居住用地，並將配建建築面積不少於3.04萬平方米公共租賃房。

  張大偉認為，公租房建安成本在3000元/平方米，目前政府對公租房的回購價基本在8000元/平方米左右，估算亦莊地塊的公租房土地成本約為5000元/平方米，面積共8.04萬平方米，總體土地成本約4.02億元，因此剩下的2.1萬平方米的商品房所承擔的土地成本為8.18億元，折算成樓面價達3.89萬元/平方米。

  一線城市優質地塊搶手

  自從北京推出自住型商品房政策以來，北京土地儲備中心迅速啟動土地拍賣事宜，繼此前昌平等3地塊之後，4日拍賣的8宗土地裡有6宗需要競拍自住房地塊，且面積均超過瞭該地塊的50%。北京市要求，自住型商品房的售價要比周邊在售商品房低30%。

  從東壩地塊來看，純商品房的3.7萬元/平方米的樓面價格已經與售價不超過2.2萬元/平方米自住型商品房的價格差距達到40%，若按照目前的市場來推算，建好後的純商品房的售價可能超過5萬元/平方米，比自住型商品房要貴一倍多。

  張大偉認為，亦莊、東壩兩地塊商品房部分地塊樓面價已經接近或者超過區域在售的商品房價格，可見房企在一線城市對優質地塊的價格並不敏感，這進一步加大瞭公眾對房價上漲的預期。不過，過高地價地塊將導致後市風險增大，對於配建瞭大量自住型地塊的商品房地塊來說，定價難度進一步加大。

新聞來源http://sy.house.sina.民間二胎借貸com.cn/news/2013-11-05/07312480467.shtml

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